Så använder Helsingborg monetarisering vid exploatering

Exploatören måste kompensera försämringen

Fredrik Bengtsson, ekolog på stadsbyggnadskontoret, poängterar att det inte alltid lyckas. Även i Helsingborg byggs det på parkmark, ibland till och med i de grönstråk som prioriteras i stadens grönstrukturprogram. Men när det görs måste exploatören kompensera den lokala försämringen.

– Visst kan det hända att byggherren reagerar, men oftast ser de ändå värdet i kompensationen eftersom pengarna investeras i gröna värden som hamnar intill deras byggnad, säger Fredrik Bengtsson.

Men innan det går så långt som till kompensation, försöker staden att undvika exploatering av värdefulla grönytor helt och hållet.

– Det viktigaste är att undvika intrång. Lokaliseringsfrågan bedöms av en tjänstemannagrupp, och det är alltid första steget. Det slutgiltiga avgörandet har politikerna i stadsbyggnadsnämnden som beslutar om planuppdrag ska ges eller inte, säger Fredrik Bengtsson.

Går inte att köpa sig fri

Vid detta första beslut ska en rad faktorer vägas in, bland annat grönstrukturprogrammet som pekar ut vissa ytor som mer värdefulla än andra, och översiktsplanen som säger vilka delar som är viktiga att förtäta.

– Då avgörs om det är ett vettigt projekt. Om det är vettigt trots att gröna värden går förlorade görs en kostnadsbedömning, säger Fredrik Bengtsson.

Monetariseringen används alltså inte för att få byggbolag att avstå från att bygga på viss mark.

– Vi vill inte hamna i att man bara betalar och köper sig fri. Man ska ta ställning för att bevara gröna värden innan man diskuterar pengar, säger Fredrik Bengtsson.

I vissa fall blir det ändå aktuellt med exploatering – det kanske är extra viktigt för staden, eller också är de gröna värdena inte så höga just där. Om det ska byggas är steg två i metoden att minimera intrånget, till exempel genom att se till att träd sparas inom planområdet. Steg tre innebär att intrånget kompenseras lokalt, helst på den tomt som exploateras eller precis intill.

– I sista hand får de gröna värdena ersättas någon annanstans i Helsingborgs stad, säger Fredrik Bengtsson.

– Men det vill vi helst undvika, och det är bara möjligt om man bygger på stadens mark.

Helsingborgs stad sköter åtgärderna

Kostnaden för byggbolagen varierar, från några hundra tusen till ett par miljoner kronor per projekt, beroende på vad som exploateras. Pengarna går till Helsingborgs stad som sedan ser till att de överenskomna åtgärderna utförs.

– Det kan handla om flera miljoner om året, men vissa år är det små summor. Det är delvis konjunkturberoende. Och helst vill vi ju inte gå in i de här ytorna överhuvudtaget, säger Fredrik Bengtsson.

Metoden, balanseringsprincipen, är alltså i drift, men en begränsande faktor är lagstiftningen. Som läget är nu ingår kompensationen i den exploateringskostnad som entreprenören ändå ska betala till kommunen. En statlig utredning finns och har varit på remiss, men i skrivande stund har inget mer hänt. Utredningen föreslår bland annat möjlighet till kompensationspooler och annan utveckling av området med ekologisk kompensation, men också en så grundläggande sak som lagstöd för ekologisk kompensation.

– Idag är det mer eller mindre frivilligt. Jag tycker att det är rimligt att föra ett resonemang som säger att mark med höga gröna värden betingar ett högre pris. Men det är inte helt lätt att få gehör för den tolkningen, säger Fredrik Bengtsson.

Systemet skulle kunna utvecklas

Han ser möjligheter att tänka på samma sätt när det gäller hårdgörning av kvartersmark. Till exempel skulle VA-taxan kunna anpassas utifrån hur stor hårdgjord yta den egna fastigheten har.

– Ju mer du hårdgör din tomt, desto mer dagvatten tillför du och belastar systemet mer.

Vi lämnar stadsbyggnadskontoret och tar en tur ut i verkligheten. Vid Pålsjö skog, en lövskog strax norr om Helsingborg, finns många av de värden som ingår i balanseringsprincipen representerade. Det handlar i lika hög grad om rekreation som ekologiska värden.

Precis vid branten ned mot Öresund, Landborgen, visar Fredrik Bengtsson en ”naturpunkt” med informationstavlor om platsens geologiska historia. Träden i backen har beskurits för att släppa fram utsikten och samtidigt låta träden leva vidare.

– Här var det industriområde fram till för hundra år sedan. Här hämtades material – inga av groparna är naturliga utan alla är skapade av människan, säger han och pekar in i skogen där helsingborgarna njuter av det vackra vädret.

Arbetar med att förbättra verktyget

Skyltar, promenadstigar, lekplatser och en liten parkeringsplats. Och däremellan buskar, träd, insekter, fåglar, ja, kort sagt biologisk mångfald. Balansgången är delikat, och Helsingborg strävar fortfarande med att förbättra sitt verktyg.

– Utifrån de förutsättningar vi har, juridiskt och ekonomiskt, försöker vi få ersättning när vi bygger bort gröna värden. Vi får i alla fall tillbaka något, säger Fredrik Bengtsson.

Läs mer: Iso-standard för värdering av miljöskador klar

Så fungerar balanseringsprincipen

Metoden har fyra steg som syftar till att minimera skadan på ekosystemen:

– undvika (marken exploateras inte)

– minimera (inventera fastigheten och se om till exempel träd kan sparas)

– utjämna (görs på fastigheten eller i närheten, kan vara kvalitetshöjande åtgärder på grönytor)

– ersätta (värdet av det som försvinner ersätts på annan plats)

Helsingborg har utvecklat en metod för de två sista stegen, som går ut på att sätta ett ekonomiskt värde på de gröna värden som berörs av en exploatering.

I värderingen ingår rekreativa värden och naturvärden/ekologiska tjänster. Exempel på rekreativa värden är uteaktivitet, lek, rofylldhet. Exempel på naturvärden är biologisk mångfald, strategisk placering, ekosystemtjänster som att ta hand om dagvatten.

Balanseringsvärdet är mellan 0 och 3, där 3 är ett mycket högt värde både för rekreation och naturvärden.

Olika mark har även olika ekonomiskt värde per kvadratmeter, parkmark har till exempel värdet 900 kronor per kvadratmeter.

Det ekonomiska värdet multipliceras med balanseringsvärdet och sedan med antalet kvadratmeter. Detta ger den totala kostnaden.

Exempel: En yta på 1000 kvadratmeter parkmark med mycket högt områdesvärde ska exploateras. Exploateringen innebär stor negativ påverkan. Balanseringsvärdet blir då 900×2,0x1000= 1,8 miljoner kronor.