Skattefällorna som kan stoppa återbruk i fastighetsbranschen – experten tipsar

– Det är verkligen en stor buzz i fastighetsbranschen. Det är inte taget ur luften där, utan det är verkligen något som vi har märkt att många kämpar med och tycker att är uppåt väggarna.

Enligt Linnea Jacobsen finns ett intresse för återbruk i branschen, men de skattemässiga konsekvenserna kan göra affärsmodellerna svåra att genomföra. Ett av hindren uppstår när material från rivning eller ombyggnad ska lämnas vidare utan ersättning. Då kan det bli skattekonsekvenser för fastighetsägaren.

– Om du river eller monterar ner ett hus och har fönster och diverse saker som du skulle vilja återbruka, då kan du inte bara ge bort det, då blir det en kostnad för dig själv.

Konsekvensen kan bli att kassering framstår som det billigare alternativet.

– Det är alltså billigare för dig som river huset att slänga allt eftersom det inte kostar dig någonting.

Moms gör återbruk av byggmaterial dyrare

Även internt återbruk inom en koncern kan utlösa moms. Fastighetsbestånd är ofta uppdelade i separata bolag, vilket innebär att material som flyttas mellan fastigheter också kan flyttas mellan olika juridiska personer.

– Då blir det ändå en momsbelastning på varje transaktion.

För bolag med begränsad avdragsrätt blir momsen en faktisk kostnad. Det kan till exempel gälla verksamheter kopplade till bostäder, skola, vård och omsorg. Prissättningen är ytterligare en svårighet. När återbrukat material flyttas mellan närstående bolag går det inte att sätta ett symboliskt pris, berättar Linnea Jacobsen. Eftersom marknaden för återbrukat byggmaterial fortfarande är begränsad kan det vara svårt att avgöra vad ett marknadsmässigt pris är. Det skapar också osäkerhet för bolagen.

– Och det skapar också en osäkerhet. För att vad händer då om Skatteverket tittar på det här?

Tre förslag för mer återbruk i bygg- och fastighetsbranschen

Linnea Jacobsen och Maya Lundin pekar ut tre förändringar som enligt bolaget skulle kunna förbättra förutsättningarna för återbruk.

Det första förslaget är att se över momsreglerna. Ett konkret alternativ är att göra det enklare för fastighetsbolag i samma koncern att ingå i momsgrupper. Då skulle material kunna flyttas internt utan att moms utlöses vid varje transaktion.

– En momsgrupp är ett sätt att i stället för att vi har alla de här fastighetsbolagen med paketerade fastigheter som olika juridiska personer momsmässigt. Om man ingår i samma momsgrupp så hanteras man som en person, vilket gör att ingen moms triggas.

Linnea Jacobsen framhåller samtidigt att Sveriges handlingsutrymme begränsas av EU regler.

– Det finns liksom begränsningar också vad vi i Sverige kan ändra på enkelt för att våra regelverk styrs av EU momsdirektiv.

Det andra förslaget gäller reglerna om skattemässigt utrangeringsavdrag. Enligt henne krävs i dag att en byggnad rivs helt för att avdraget ska kunna göras. Det kan göra total rivning mer lönsam än att bevara användbara delar av en byggnad.

– Så då är det alltså ekonomiskt bättre att jämna allt med marken. Vilket ju blir hål i huvudet.

Det tredje förslaget handlar om fastighetstaxeringen. Linnea Jacobsen och Maya Lundin vill att investeringar som förlänger livslängden på befintliga byggnader inte ska leda till högre löpande skatt på ett sätt som minskar viljan att återbruka.

Återbruk blir en affärskritisk fråga

Hon kopplar också skattefrågan till behovet av att använda det befintliga byggnadsbeståndet mer effektivt.

– EU-kommissionen har ju bedömt att 85 till 95 procent av dagens byggnader behöver stå kvar 2050. Ombyggnad och återbruk, det blir ju affärskritiskt, det blir en investeringsfråga.

För fastighetsbolag som arbetar med återbruk är hennes råd att ta in skattefrågorna tidigt i planeringen.

– Ett medskick är så klart att man börja titta på den här typen av affärsmodell. Att ta med skattefrågan i beräkningen.

Samtidigt efterlyser hon mer samlat påverkansarbete från branschen.

– Fastighetsbranschen själva behöver vara mer aktiva i sin lobbyverksamhet på det här området.

Enligt Linnea Jacobsen finns både vilja att investera mer i cirkulära lösningar.

– Fastighetsbranschen har både viljan och möjligheten att investera mer i återbruk och cirkulära lösningar. Men så länge skattesystemet gör de här alternativen mindre attraktiva än att riva eller att nyproducera så finns det risk att investeringarna inte styrs åt det här hållet, avslutar hon.